3. September 2023

Frage: Herr Dehne, wie sehen Sie den Einsatz von Eigenkapital beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie?

Birger Dehne: Die Vorstellung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte momentan unbedingt hinterfragt werden. Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung wie aktuell sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen. Außerdem erwirtschaftet das eingesetzte Kapital bei Immobilien als Kapitalanlage in der Regel eine Rendite, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft. Die Rendite (in Prozent) für das eingesetzte Eigenkapital berechnet sich nach der Formel „Ertrag nach Steuern“ x 100 geteilt durch das in der Immobilie gebundene Eigenkapital.

Frage: Welche Aspekte sollten Kapitalanleger beim Kauf einer Immobilie beachten?

Birger Dehne: Neben dem Kaufpreis sind ungeplante Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen zu berücksichtigen. Ein finanzielles Polster von etwa 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands ist ratsam. Bei der Finanzierung sollte genug Spielraum bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben oder Mietausfälle abzufedern. Konservative Kalkulationen sind empfehlenswert, um sich gegen potenzielle Risiken abzusichern.

Frage: Gibt es Tipps für den Immobilienkauf angesichts des aktuellen Marktes?

Birger Dehne: Eile ist bei Immobilienkäufen keine gute Beraterin. Man sollte keinesfalls unter Druck handeln oder vorschnelle Entscheidungen treffen. Eine gründliche Auswahl ist wichtig, besonders für ortsunkundige Käufer. Die Beratung erfahrener Experten kann hilfreich sein. Für langfristige Sicherheit empfehle ich Immobilien in boomenden Regionen mit hoher Nachfrage wie Berlin-Mitte, um langfristige Wertsteigerungen zu erwarten.

Frage: Wie wichtig sind Marktkenntnisse für potenzielle Käufer?

Birger Dehne: Marktkenntnisse sind essenziell. Die ortsübliche Miete, vergleichbare Mieten und Mieterstrukturen sollten bekannt sein. Informationen von Mietspiegeln, Verbänden und Immobilienportalen sind hilfreich. Auch persönliche Kenntnisse der Umgebung tragen zur realistischen Einschätzung bei.

Frage: Welchen Rat haben Sie für Kapitalanleger bezüglich Renditeberechnungen?

Birger Dehne: Seien Sie vorsichtig bei übermäßigen Renditeversprechungen. Renditen von über acht Prozent signalisieren oft höhere Risiken. Prüfen Sie die Grundlage der Berechnungen und überlegen Sie langfristig. Rendite ist wichtig, aber eine kluge Auswahl der Immobilien ist entscheidend.

Frage: Welche Rolle spielen Mieteinnahmen?

Birger Dehne: Kluge Anleger lassen sich nicht nur Mietverträge zeigen, sondern auch regelmäßige Mieteingänge bestätigen. Vergleichen Sie die Mieten mit dem Mietspiegel und verfolgen Sie Mieterhöhungen. Optimieren Sie die Rendite durch Mietsteigerungen.

Frage: Warum ist die Teilnahme an Eigentümerversammlungen wichtig?

Birger Dehne: Protokolle von Eigentümerversammlungen geben Einblick in geplante Maßnahmen und Kosten. Beachten Sie die finanzielle Stabilität der anderen Eigentümer. Bewahren Sie sich vor unerwarteten Kosten.

Frage: Wie beeinflussen Steuervorteile die Entscheidung für den Immobilienkauf?

Birger Dehne: Steuervorteile sind ein netter Nebeneffekt, sollten jedoch nicht die Kaufentscheidung bestimmen. Sie sind besonders attraktiv zu Beginn der Baufinanzierung. Ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung sind wichtiger.

Frage: Welche Rolle spielen Finanzierungsprofis?

Birger Dehne: Ein erfahrener Finanzierungsberater ist unerlässlich. Banken unterscheiden zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage. Ein Experte kennt die Anforderungen der Anbieter und kann dabei helfen, das Vorhaben erfolgreich umzusetzen. Unsere Interhyp-Finanzierungsberater unterstützen Sie gerne bei der Planung und Umsetzung Ihrer Immobilieninvestition.

Die Aussage „Sachwert ist besser als Geldwert“ bedeutet, dass es vorteilhafter ist, in materielle Vermögenswerte zu investieren, die einen tatsächlichen Wert haben und von der Zeit weniger beeinflusst werden, im Vergleich zu reinen Geldanlagen, deren Wert sich durch Inflation und andere wirtschaftliche Faktoren verändern kann.

Sachwerte sind physische Vermögenswerte wie Immobilien, Grundstücke, Edelmetalle, Kunstwerke oder andere materielle Güter. Diese Werte haben oft intrinsische Eigenschaften, die sie unabhängig von Schwankungen auf den Finanzmärkten behalten können. Immobilien beispielsweise bieten eine stabile Investition, da sie einen praktischen Nutzen haben und an Wert gewinnen können, insbesondere in Zeiten steigender Nachfrage. Edelmetalle wie Gold und Silber werden oft als „sicherer Hafen“ betrachtet, da sie historisch gesehen ihre Kaufkraft bewahrt haben.

Geldwerte hingegen beziehen sich auf Bargeld, Bankkonten, Anleihen und andere Finanzinstrumente. Diese Anlagen können durch Inflation, Zinsschwankungen und andere wirtschaftliche Unsicherheiten beeinflusst werden, was zu einem Verlust an Kaufkraft führen kann.

Die Aussage „Sachwert ist besser als Geldwert“ betont also die Vorzüge von Sachwerten als langfristige Absicherung gegen potenzielle Wertverluste und Schwankungen im Vergleich zu reinen Geldanlagen.

Steigende Zinsen können Auswirkungen auf eine Immobilienfinanzierung haben. Wenn die Zinsen steigen, kann dies die monatliche Belastung erhöhen, da die Kreditraten ebenfalls steigen können. Dies bedeutet, dass Kreditnehmer möglicherweise mehr für ihre Hypothekenzahlungen aufbringen müssen. Für Menschen, die bereits eine Immobilie besitzen, kann dies bedeuten, dass ihre bestehende Finanzierung teurer wird, wenn sie eine variable Verzinsung haben.

Neue Immobilienkäufer könnten höhere Zinsen dazu veranlassen, kleinere Kredite aufzunehmen oder ihre Immobiliensuche zu überdenken, um sicherzustellen, dass sie sich die höheren Raten leisten können. Es ist wichtig, die Zinsentwicklung genau zu verfolgen und verschiedene Szenarien durchzurechnen, um die langfristigen Auswirkungen auf die Finanzen abzuschätzen. Eine gründliche Planung und Beratung können helfen, die beste Entscheidung in Bezug auf die Immobilienfinanzierung zu treffen.

Der Immobilienkauf kann sich immer noch lohnen, trotz der gestiegenen Zinsen. Die Entscheidung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der aktuellen Zinshöhe, der Lage des Objekts, der langfristigen Marktentwicklung und den individuellen finanziellen Möglichkeiten. Höhere Zinsen können zwar die monatliche Belastung erhöhen, aber Immobilien gelten weiterhin als wertbeständige Investitionen und können langfristig Rendite bieten. Eine gründliche Analyse der eigenen Situation und eine sorgfältige Berechnung der finanziellen Tragfähigkeit sind ratsam, um die richtige Entscheidung zu treffen.

In Deutschland werden kleine Immobilienerbschaften stärker besteuert als große. In der Praxis sieht das so aus: Ein Münchner hat ein Mehrfamilienhaus mit 13 Wohnungen und drei Läden geerbt und muss eine Millionen Euro Erbschaftssteuer zahlen. Hätte er mehr als 300 Wohnungen geerbt, dann wäre keine Steuer fällig geworden. Diese Ungerechtigkeit hat das Bundesverfassungsgericht bereits in zwei Urteilen festgestellt und die Steuergesetze für verfassungswidrig erklärt. Trotzdem hat die Regierung diese nicht geändert. Ganz im Gegenteil: Ex-Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat sogar mit Nichtanwendungserlassen dafür gesorgt, dass die höchstrichterlichen Urteile nicht berücksichtig werden dürfen.

Zwischen 2009 und 2021 explodierten die Immobilienpreise, doch mit den Zinserhöhungen der EZB und steigenden Bauzinsen endete der Anstieg abrupt. Erstmals gingen die Preise für Wohnimmobilien zurück. Trotz einiger Rückgänge im Vorjahr sind die Preise nun kaum mehr gesunken, so der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Im 2. Quartal 2023 verbilligten sich Wohnungen und Häuser nur um 0,9 % gegenüber dem ersten Quartal. Verglichen mit dem Vorjahresquartal beträgt das Minus im Schnitt noch 5,4 %. „Die Abwärtsdynamik der Immobilienpreise hat nachgelassen, eine Bodenbildung ist möglich. Eine Seitwärtsbewegung zeichnet sich ab“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Mieten steigen jedoch weiter an, im 2. Quartal um 6,2 % zum Vorjahresquartal. Berlin verzeichnete den höchsten Mietanstieg von 9,5 % binnen Jahresfrist.

Die Intensität dieser Entwicklung hat viele tatsächlich überrascht: Innerhalb eines einzigen Jahres sind die Mieten in Berlin um etwa 20 Prozent gestiegen. Wenn man einen Zeitraum von fünf Jahren betrachtet, hat sich der Preis pro Quadratmeter Mietwohnung in der Hauptstadt sogar um rund 50 Prozent erhöht. Diese Daten stammen von den Analysefirmen Empirica und JLL. Auch in anderen Großstädten sind die Preise für Neuvermietungen seit 2018 deutlich angestiegen: In Leipzig und Köln sind sie um ungefähr 28 Prozent gestiegen, was bedeutet, dass Mietinteressenten dort jetzt fast ein Drittel mehr für Wohnungen zahlen als noch 2018. In Hamburg beträgt der Anstieg 21 Prozent, während München und Düsseldorf um etwa 16 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich dazu fallen die Zunahmen in Frankfurt und Stuttgart mit 11 bzw. 7 Prozent auf Fünfjahressicht fast schon moderat aus.

56 der 118 Projektgesellschaften der Nürnberger PROJECT Immobilien Gruppe haben Insolvenzanträge gestellt. Darunter befinden sich 33 Projektgesellschaften mit laufenden oder nahezu abgeschlossenen Bauprojekten. Bei den übrigen Gesellschaften, die Insolvenzantrag gestellt haben, handelt es sich um reine Grundstücksgesellschaften oder Altgesellschaften, deren Bauprojekte bereits vollständig abgeschlossen sind. Bei den Projektgesellschaften sind keine Arbeitnehmer beschäftigt. Weitere Insolvenzanträge von Projektgesellschaften sollen folgen.

»Durch die Insolvenzverfahren erhalten wir weitere Optionen für die laufenden Bauprojekte«, betonte Volker Böhm von Schultze & Braun, vorläufiger Insolvenzverwalter der PROJECT Immobilien Holding-Gesellschaft PROJECT Real Estate AG (PRE) und der operativen Gesellschaft PROJECT Immobilien Management GmbH (PMG). »Unser Ziel ist es, die Bauarbeiten bei möglichst vielen Bauprojekten wieder aufzunehmen und diese Projekte fertig zu bauen.«

Das Projektmanagement für die Bauprojekte der Projektgesellschaften liegt in den Händen der insolventen PROJECT Immobilien Gruppe. Deshalb standen die Bauarbeiten bei allen Bauprojekten bereits seit einigen Wochen still. Allerdings weisen Baufortschritt und die finanzielle Situation bei den einzelnen Projektgesellschaften große Unterschiede auf. Davon ist es abhängig, welche Optionen für die Fortsetzung und den Abschluss der Bauarbeiten zur Verfügung stehen. Vor diesem Hintergrund wurde Volker Böhm vom zuständigen Insolvenzgericht als Sachverständiger eingesetzt mit dem Auftrag, die Finanzsituation und Fortführungsoptionen der einzelnen Gesellschaften zu prüfen.

»Es haben bereits Investoren und Generalunternehmer Interesse bekundet, bei der Fertigstellung der Bauprojekte zu unterstützen«, ergänzte Böhm. »Viele der Projekte sind bereits weit fortgeschritten, sodass hier eine Fertigstellung in absehbarer Zeit möglich ist, wenn die Finanzierung gesichert ist. Aber auch für Projekte in früheren Baustadien kann es Lösungen geben. Wir stehen bereits mit potenziellen Vertragspartnern in Gesprächen. Sobald wir hier konkrete Lösungen erarbeitet haben, werden auch die Käufer detailliert unterrichtet.« Auch für die PROJECT Immobilien Gruppe gibt es inzwischen erste Interessenten.

In der Anlage zu dieser Pressemitteilung sind alle Projektgesellschaften mit laufenden Bauprojekten aufgelistet, die Insolvenzantrag gestellt haben. Bereits beendete Projekte oder reine Grundstücksprojekte sind darin nicht berücksichtigt.

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlagen und sind unabhängig von kurzfristigen Markt- und Wirtschaftsschwankungen. Die Rentabilität hängt von Lage und Markt ab. Eine jährliche Rendite von 4-6 % ist ideal. Geeignet für Stabile Arbeitsverhältnisse und Eigenkapital.

Die langfristige Performance hängt von Objektentwicklung und Lage ab. Faktoren wie Gebäudezustand und Mieterstruktur sind wichtig. Frühzeitige Investition und Niedrigzinsen seit 2015 sind vorteilhaft.

Mehrfamilienhäuser eignen sich für maximale Rendite, erfordern jedoch höhere Verwaltung. Eigentumswohnungen minimieren Aufwand. Einfamilienhäuser sind gut für Rendite durch Verkauf, abhängig von der Lage. Region und Mikrolage beeinflussen Renditen bis 8 %. Doch Immobilieninvestition birgt Risiken wie Renovierungskosten, Leerstand und Steuern.